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麻布台ヒルズ

麻布台ヒルズレジデンスA・Bは賃貸で日本一?家賃や分譲価格、間取りを予測

2023年11月24日に「麻布台ヒルズ」が遂に開業!
麻布台ヒルズ森JPタワー内のタワープラザやヒルズハウス、ガーデンプラザの内部のデザインは統一感があり、ワクワクさせるようなお店が充実していて面白さ大です!

麻布台ヒルズは世界レベルの理想の住宅として総戸数1,400もの部屋を展開。
「アマンレジデンス東京」は日本一高額なマンションとして注目度が高いですが、敷地内の住宅の大部分を占める「麻布台ヒルズレジデンス」も期待が大きいです。

麻布台ヒルズレジデンスは賃貸という噂です。
賃貸マンションランキングで上位を麻布台周辺の物件が占めており、麻布台ヒルズレジデンスは日本一高い賃貸マンションの可能性が大きそうです

麻布台ヒルズレジデンスは高さが270mと240mの2棟あり、部屋のコンセプトや住民サービスなど色々な違いがあります。

そこで、麻布台ヒルズレジデンスについて少し深掘りしていきたいと思います。

30年の月日と総工費5800億円をかけた麻布台ヒルズ

「麻布台ヒルズ」は2023年11月24日に開業予定!
現時点では未完成の建物が多く一部工事中のままオープンという噂もあります。

麻布台ヒルズを企画運営するのは森ビルです。
森ビルは麻布台ヒルズに30年の月日と総工費5800億円をかけた巨大プロジェクトです
別名「虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業」で国際競争力強化を図る上で特に重要な地域として指定されており森ビルの責任も重大です。

開業当日の麻布台ヒルズレビュー記事です


(引用:森ビル)

敷地面積は約63,900㎡と港区の中では大規模で大きく4エリアに分かれています。
施設は南北線の六本木一丁目駅と日比谷線の神谷町駅に挟まれた場所に位置しています。

エリアごとの主な建物

  • 麻布台ヒルズ森JPタワー:住宅・商業・オフィス
  • 麻布台ヒルズレジデンスB:住宅・商業・オフィス
  • 麻布台ヒルズレジデンスA:住宅・商業・ホテル
  • 麻布台ヒルズガーデンプラザ:住宅・商業・オフィス

麻布台ヒルズ全体の総戸数は約1,400戸で森ビルでは最大
内訳は、「麻布台ヒルズレジデンス」2棟で約1,300戸、「アマンレジデンス東京」で91戸、低層階の「麻布台ヒルズガーデンプラザ」にも数戸で合計1,400戸と大規模です。

「麻布台ヒルズ森JPタワー」の上階54階から64階の11フロアには「アマンレジデンス東京」が展開。
分譲価格は最高で300億円でダントツで日本一
もはや世界でもトップクラスの超高級マンションです。

一方で、「麻布台ヒルズレジデンス」も賃貸マンションとして家賃500万円超えの日本一の期待大です

麻布台ヒルズレジデンスA・Bの2棟の違い


(引用:森ビル)

麻布台ヒルズ全体の総戸数1,400戸という規模は国内でも大きいです
大規模マンションとして国内の上位30位内に入るほど。

規模感を考えると、「高級な」大規模マンションというカテゴリーでは日本一のはず

麻布台ヒルズレジデンスの戸数

  • 麻布台ヒルズレジデンスB(高さ270m):約970戸
  • 麻布台ヒルズレジデンスA(高さ240m);約320戸

麻布台ヒルズ内の住宅で森ビルが運営するのが2棟の「麻布台ヒルズレジデンス」。
六本木ヒルズレジデンスは4棟で約800戸。

同じレジデンス棟でも外見だけでなく、部屋の嗜好やサービスなどの違いがあります。

入居時期が遅れそうな「麻布台ヒルズレジデンスB」


(2023年5月末時点の麻布台ヒルズレジデンスB)

「都市のスマートライフ」をコンセプトにデザインされたのが、「麻布台ヒルズレジデンスB」

麻布台ヒルズレジデンスB

  • エリア:B-1街区
  • 高さ:約270m
  • 建築面積:約6,390㎡
  • 階数:地下5階〜地上64階(内、住居は6階〜64階)
  • 戸数:約970戸
  • 駐車場・駐輪場:約520台、860台
  • 共用施設:ジム、シアター、キッズルーム、飲食ラウンジ、スタディルーム、パーティラウンジ、ゲストルーム、BBQテラスなど

「麻布台ヒルズレジデンスB」、は高さ270mで地上64階の高層タワーです。
6階から64階までが住宅フロアであり、5階から地下はオフィスフロアや店舗、保育所、駐車場などが入ります。

全体の戸数は970戸、そのうち約170戸は家具が付いたサービスアパートメントです。
逆に言えば、残りの800戸は通常のレジデンスということになります。

場所は敷地内でも麻布通りと首都高に面しています。
六本木一丁目駅に最も近く、六本木駅寄りなので利便性が最も良さそうです。

ただ、大通りに面している影響で騒音が心配です。
麻布台という街の通り、ロシア大使館向けの街宣車が麻布通りを大音量で通過しますし、夜間には首都高を爆音の車が行き交うなど騒音対策が気になります。

麻布台ヒルズレジデンスBの共用施設はホテル並みの豪華さです。
ジムやラウンジはもちろん、シアターやBBQテラスなど通常のマンションでは聞いたことのない施設もあります。

2023年11月時点で7階前後まで工事が進んでいますが、レジデンスBは64階の高層ビル。
これから1週間に1階のハイペースで工事が進んだとしても、14.5ヵ月程度の時間がかかると予想されるので完成は2025年以降になると予想しています

豪華な部屋の「麻布台ヒルズレジデンスA」


(2023年5月末時点の麻布台ヒルズレジデンスA)

「リゾートホテルに暮らすような住環境」をコンセプトにデザインされたのが、「麻布台ヒルズレジデンスA」

麻布台ヒルズレジデンスA

  • エリア:B-2街区
  • 高さ:約240m
  • 建築面積:約8,340㎡
  • 階数:地下5階〜地上54階(内、住居は14階〜53階)
  • 戸数:約320戸
  • 駐車場・駐輪場:約500台、270台
  • 共用施設:パーティラウンジ、ゲストルームなど

「麻布台ヒルズレジデンスA」、は高さ240mで地上53階の高層タワーです。
敷地内に高層タワーが並んでいるので錯覚しがちですが、このビルは六本木ヒルズ森タワーよりも高いです。

1階から13階にはアマンの姉妹ブランドホテルである「ジャヌ東京」が入居。
ここには都内のラグジュアリーホテルで最大規模のウェルネス施設が備えられており従来のホテルとは志向をを大きく変えたホテルのようです。

麻布台ヒルズレジデンスAはジャヌ東京と連携したサービスを利用することができます。
もしかしたらホテルのウェルネス施設を住人が利用できればホテルに住んでるような豪華な暮らしができそう。

ここにはプール付きの部屋や吹き抜けのある部屋など特殊な住宅もあるとか。
部屋の一部としてプール付きは聞いたことがないです…。

麻布台ヒルズレジデンスAの外観は完成し、内装工事中です
入居は春頃です。

麻布台ヒルズレジデンスは賃貸で日本一?


(左手前は分譲マンションで国内2位のパークマンション檜町公園)

「麻布台ヒルズレジデンス」は賃貸タイプが多いとの話

森ビル運営のマンションのほとんどが賃貸タイプ。
六本木ヒルズや虎ノ門ヒルズ、愛宕グリーンヒルズフォレストタワーなど大半が賃貸レジデンスです。

賃貸が多い理由として、森ビルの「街づくり」の企業哲学を共感・創造してくれる入居者を求めた結果らしいです。
森ビルでは定期的に居住者限定のイベントを開催しており、中にはファッションショーやレセプション開催など住民同士のコミュニティが密なことを考えると賃貸が多いのは納得。

公式ホームページで麻布台ヒルズレジデンスAは春頃募集開始予定となっていますが、既に内覧を含めて問い合わせができる状態となっています。
2LDKから3LDKで物件情報と内覧を希望したところ、2LDKが家賃120万円〜と超高額
フォームに予算を入力するのですが、大きく下回ったからなのか、問い合わせが殺到しているとかで内覧を断られてしまいました…。。

一般的な部屋で家賃120万円なので、4LDKとなれば家賃400万円は超えそうです…。

現時点で日本一の物件と周辺の家賃相場

現在、日本一高い賃貸マンションは、「ラトゥール代官山」の家賃500万円
間取りは1LDKで広さは約500㎡でトイレが5つもあるとか…。

2位以下は 「六本木ヒルズレジデンス」、「元麻布ツインズ」、「城山トラストコート」、「麻布第一マンションズ」、「虎ノ門ヒルズレジデンス」。
どれも麻布台ヒルズ周辺から歩ける距離にあります。

「六本木ヒルズレジデンス」の最上階の家賃が約450万円。
現在も人気の施設とは言え、完成から20年の月日が経ち、古さも目立ってきているはずなのにこの価格をキープするのは流石です。

森ビルの施設で比較的新しいのが「虎ノ門ヒルズ」。
メインタワーは2014年完成で、レジデンスに特化した「虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー」は2022年に完成したばかり。
立地が近いので麻布台ヒルズの家賃予測には参考になりそうです。

虎ノ門ヒルズレジデンス家賃

  • 46階(3LDK):約280万円〜300万円
  • 46階(2LDK):約105万円〜113万円
  • 39階(1LDK):約92万円〜98万円
  • 39階(1R):約41万円〜45万円

やはり虎ノ門ヒルズの家賃は高いですね…。
後述する通り、総工費の高さを考えた時に麻布台ヒルズレジデンスはもっと高い家賃が設定されていそうです。

上記では家賃相場に加えて、麻布台ヒルズ周辺の住居環境や住みやすさについてご紹介しているのでご参考ください。

麻布台ヒルズレジデンスAの方が家賃は高額?

「麻布台ヒルズレジデンス」は日本一高い賃貸マンションとして記録更新しそうな予感
家賃500万円を超える物件は複数あるのかなと思っています。

港区は住宅地の地価が全国1位であり、そのほとんどが麻布台周辺です
上位を六本木や麻布十番のマンションが占めたのは納得。
人気のヒルズブランドも相まって部屋のスペースさえ多少確保できれば家賃500万円超えは十分可能だと思います。

そもそも、「アマンレジデンス東京」で分譲価格が20億円から300億円という値段に設定できたのは地価が高いエリアだからです。
いくら広い部屋と高級ホテル並みのサービスでも別の場所であればこの強気の価格設定はできなかったはず。

また、麻布台ヒルズの総工費を考えても麻布台ヒルズレジデンスの家賃が高いのは間違いないはず
総工費は約5800億円で六本木ヒルズの2倍のコストがかかっています。
麻布台ヒルズは住宅に力を入れているからこそ、住宅のコスト負担は大きなものとなります。

仮に分譲で販売された場合も、マンション価格が周辺相場より高いのは間違いないはず
敷地内に最低20億円という物件があるほどなので安いわけはないですね。

「麻布台ヒルズレジデンスA」の方が全体的に家賃は高いと思っています
「麻布台ヒルズレジデンスB」が59階のフロアで約970戸に対して、「麻布台ヒルズレジデンスA」は40階のフロアで約320戸なので、1部屋あたりの広さが大きく設計されています。
1フロア分の建築面積も「麻布台ヒルズレジデンスA」の方が大きいです。

間取りや広さは、「麻布台ヒルズレジデンスB」は1Kから2LDK・3LDKまで様々な部屋が用意されていると思っています
高級感があるのは当然ですがデザインが画一的な印象です。
一方で、「麻布台ヒルズレジデンスA」は豪華で遊び心がある部屋が多いイメージです

ガーデンプラザの賃貸マンションは予想外に安い

麻布台ヒルズで斬新なデザインなのがガーデンプラザ。
美術館のような外観で4棟からなる低層階ビル群です。

唯一居住スペースがあるガーデンプラザBで一部の物件が公開されていたんですが、予想外に家賃が安くてびっくり
1LDKで約50㎡の広さで家賃は50万円ちょっと。

ここの家賃は周辺相場より少しだけ高いですが、新築やブランド、駅近を考慮すれば、ガーデンプラザはコスパ抜群のマンションだと思います

ガーデンプラザはトーマス・ヘザウィック氏にとって日本初のプロジェクトなので麻布台ヒルズレジデンスよりも坪単価は高いと思っていました。
実際は周辺相場と同程度なので、麻布台ヒルズレジデンスの家賃が案外安い可能性もあるかもしれません

まとめ | 麻布台ヒルズレジデンスも賃貸で記録更新?

まとめ

  • 麻布台ヒルズは総戸数1,400戸で大規模マンション
  • 麻布台ヒルズレジデンスは賃貸という噂
  • 日本一の賃貸マンションの記録更新の期待大

麻布台ヒルズは30年の月日と総工費5800億円をかけた森ビル悲願のプロジェクトです
開業まであともう少しなのでオープンが楽しみです。

麻布台ヒルズ内には住宅が1,400戸もあり、森ビルにとって最も住居に力を入れた施設。
その住宅の大部分を占めるのが2棟の「麻布台ヒルズレジデンス」。

「麻布台ヒルズレジデンス」は日本一の賃貸マンションとして大きく記録更新しそうです
現時点で賃貸マンションの上位が麻布台周辺のマンションであり、人気のヒルズブランドと地価の高さを考えると家賃が高いマンションというのは必然だと思います。

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