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麻布台ヒルズ

アマンレジデンスや麻布台ヒルズの購入者は?外国人投資家や創業者が急増する予感

2023年秋頃に「麻布台ヒルズ」が開業予定!
日本一高い330mのビルを筆頭に270mと240mの超高層タワーや奇抜なデザインの建物など色々と話題です。

麻布台ヒルズは世界レベルの理想の住宅として総戸数は1,400と大規模マンションです。
総工費は約5800億円で森ビルにとって最大のプロジェクトです。

日本一高いビルの最上階11フロアには「アマンレジデンス東京」が展開。
分譲価格は約20億円から最高で300億円とワールドクラス!
日本一高い場所にあり、日本一高額なマンションです。

また、施設の大部分を占めるのが「麻布台ヒルズレジデンス」にも注目です
日本一高い賃貸マンションになる可能性がありそうです。

麻布台ヒルズにどんな人が住むのか?世界各国の超高級マンションの購入層や周辺事情を参考にリサーチしてみました。

麻布台ヒルズのマンションはワールドクラス

「麻布台ヒルズ」は2023年11月24日に開業予定!
現時点では未完成の建物が多く一部工事中のままオープンという噂もあります。

麻布台ヒルズを企画運営するのは森ビルです。
森ビルはこのプロジェクトに30年の月日と総工費5800億円をかけており注目度は高いです。


(引用:森ビル)

敷地面積は約63,900㎡と港区の中では大規模です。
施設は、A街区、B-1街区、B-2街区、C街区と4つのエリアに分かれています。

エリアごとの主な建物

  • A街区:麻布台ヒルズ森JPタワー
  • B-1街区:麻布台ヒルズレジデンスB
  • B-2街区:麻布台ヒルズレジデンスA
  • C街区:麻布台ヒルズガーデンプラザ

麻布台ヒルズ全体の総戸数は約1,400戸でヒルズブランドでは最大
「麻布台ヒルズレジデンス」が約1,300戸、「アマンレジデンス東京」が91戸の内訳です。

「麻布台ヒルズ森JPタワー」上階の54階から64階の11フロアには「アマンレジデンス東京」が展開。
ペントハウスと思しき物件は最高300億円!
これは世界でもトップクラスの超高級マンションです。

同様に、高さ270mと240mの「麻布台ヒルズレジデンス」も超高級マンションとしての期待大です

国内の賃貸マンションの記録更新の可能性もありそうです。

創業者や投資家など資産家が世界から麻布台ヒルズへ

アマンレジデンス東京も麻布台ヒルズレジデンスも情報はほとんど公開されていません。
はっきりしているのは戸数や管理会社くらいでほとんどが噂レベル。

アマンレジデンス東京の最高価格が300億円という噂は流れているものの、麻布台ヒルズレジデンスは未発表。
同じ施設内に300億円の物件があるからには麻布台ヒルズレジデンスも超高額になるのは間違いないはず。

港区の高級マンションに住む人の仕事の通り、周辺には元々、数多くのお金持ちが多いです。
麻布台ヒルズ誕生で桁違いの資産を持った超富裕層が集中しそうです

アマンレジデンス東京の購入者は資産1000億円レベル?

アマンレジデンス東京は最低価格でも約20億円
91戸の大半が国内の分譲マンションランキングにランクインしそうな勢いです。

購入層は、海外のビリオネア(資産1000億円)が大部分になりそうです

今はコロナが収束しインバウンド需要が急増。
インドが人口で世界一を更新しアジアのニーズが拡大中ですが、住居環境や地政学などを考えた時にアジアのハブ地域として日本の注目度が高まっています
おまけに、円安傾向が続いているので海外からすれば割安と感じる人もいるかもしれません。

アマンレジデンス東京はもちろん、麻布台ヒルズ内の施設の多くが多言語に対応しているので暮らしやすいはず。
港区には50ヵ国以上の大使館があり、1割は外国人なので日本ではベストな環境です。

最近の国際事情を考えると、中国や香港、台湾、ロシアの購入層が多いのかなと思っています
ウクライナ戦争が勃発してから台湾有事など地政学リスクの関心が一気に上昇しているので、アジアの発信地としてアマンレジデンス東京は外国人に人気の物件となりそうな予感がします。

それに対して、日本人の購入者は比較的少ないのかなと思っています
純金融資産が5億円以上保有する超富裕層は全体で約0.16%の9万世帯。

基本的に通常のマンション購入とは違い、アマンレジデンス東京の購入者は分譲価格以上の金融資産を保有している人に限定されると思います
となると、20億円以上の純金融資産を保有者に限られてくるので候補は大きく絞られてきます。

有名ユーチューバーやタレントも一部いるかもしれませんが、大半はフォーブスの日本の富豪50人にランクインしている人など一生働かずに生活できるだけの財産を持った資産家がほとんどだと思います

日本人の中には相続税対策を考えて購入する人もいそうです。
相続した場合に現預金や有価証券よりもマンションの方が税負担を低く抑えることができるからです。
というより、億万長者にとって相続税対策は悩みの種なので節税を考えずに購入する人の方が稀だと思います。

麻布台ヒルズレジデンスには高年収に信用情報も必須

麻布台ヒルズレジデンスは物件の多くが賃貸という話
分譲として販売されるのは土地の所有者に割り振られる地権者住戸など一部と予想しています。

現在の賃貸マンションで国内で1番高いのは「ラトゥール代官山」の月500万円
分譲と共に賃貸でも日本一の記録を作るか興味深いですが、ペントハウスなど間取り次第では十分可能のはず。
実際、周辺には家賃300万円を超える物件もあるので周辺相場を大きく上回った価格になるのは間違いなし。

周辺エリアと比べた時に、麻布台ヒルズレジデンスの家賃相場は相当割高のはずです
資材が急上昇中に建設されているマンションなので高騰した建設コストが家賃に転嫁されてきますし、ヒルズプレミアムも加味されてきます。

とは言え、一人暮らしに適した1Kや1LDKの間取りも用意されていると思うので20万円台クラスの部屋も探せばありそうです
決して資産家でなければ住めないマンションではないです。

ただ、お金に相当余裕があり十分な信用がある人でないと借りることは出来ません

虎ノ門ヒルズや六本木ヒルズを参考にすると、敷金は家賃の4ヶ月分は必要です
おまけに周辺には家賃が安くより大きな部屋のタワマンは多いのであえて高額な麻布台ヒルズレジデンスを選ぶのはお金に余裕がないと住み続けるのは難しいです。

また、資産や給料はもちろん、勤務先など信用情報も必要です
大手管理会社は入居審査が厳しく、お金に余裕があっても審査で断られることも少なくありません。
勤務先や職業ごとに条件が色々なパターンがあるらしいですが、高収入の医師や弁護士でも断られるケースもあるので申し込むどころか内覧するのすら簡単ではないです

2018年に初めて麻布十番に住んだ時に、周辺のタワマンも候補に入れたものの内覧もできなかったです…。
この手のマンションは住む気がないのに面白半分で内覧する人が続出するので内覧の段階でチェックが入ると不動産会社から聞きました。

とにかく、麻布台ヒルズレジデンスに住むには十分な資産と確かな信用が必須です

まとめ | 購入者は海外のビリオネアや億万長者

まとめ

  • アマンレジデンス東京は20億円から300億円!
  • 購入者は世界各国のビリオネアなど超資産家
  • 賃貸も資産や給料、信用が必要

麻布台ヒルズは森ビルにとって30年の月日と総工費5800億円をかけた悲願のプロジェクトです
アマンレジデンス東京が入る「麻布台ヒルズ森JPタワー」はほぼ完成しているものの、高さ270mの「麻布台ヒルズレジデンスB」はまだ骨組みの段階で工事は相当遅れています。

麻布台ヒルズの総戸数は1,400戸で森ビルにとって最も住居に力を入れた施設。
この規模は国内でも30位内に入るほどの大規模マンションであり、日本一高級マンションです。

港区は平均所得や金融資産などのランキングで常に全国1位の街ですが、麻布台ヒルズ誕生で平均所得や外国人居住者など統計データが大きく上昇しそうです
周辺には2023年竣工の「白金ザ・スカイ」や2025年の「三田ガーデンヒルズ」など高級マンションが続々と増えるので港区の街づくりにも何らかの影響が出てきそう。

麻布台ヒルズから目と鼻の先に住む自分にとって現時点では家賃上昇や景観の悪化などマイナスしかないので公共サービスの拡大など良い話も期待したいです。

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