2023年11月24日に「麻布台ヒルズ」が遂に開業！
麻布台ヒルズ森JPタワー内のタワープラザやヒルズハウス、ガーデンプラザの内部のデザインは統一感があり、ワクワクさせるようなお店が充実していて面白さ大です！
麻布台ヒルズ開業まで2週間ちょっと。
ここ数年間、麻布台ヒルズの工事の様子を毎日自宅から見てきましたが、年内に開業できるとはびっくりです。
麻布台ヒルズは11月24日に全ての施設が開業するわけでなく、段階的に開業していきます。
例えばチームラボボーダレスやラグジュアリーブランドショップは2024年1月以降に開業していく予定です。
その中でも唯一？オープンの気配も見られないのが麻布台ヒルズレジデンスBです。
麻布台ヒルズレジデンスBはいつ頃にオープンするのか？予想してみたいと思います。
目次
日本一高い麻布台ヒルズの概要
「麻布台ヒルズ」は2023年11月24日に開業を予定。
当初は2023年3月頃の予定でしたが工事の遅れにより開業時期を延期しています。
麻布台ヒルズを企画運営するのは森ビルです。
森ビルは麻布台ヒルズに30年の月日と総工費5800億円をかけた巨大プロジェクトです。
別名「虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業」で国際競争力強化を図る上で特に重要な地域として指定されており森ビルの責任も重大です。
(引用：森ビル)
敷地面積は約63,900㎡と港区の中では大規模で大きく4エリアに分かれています。
施設は南北線の六本木一丁目駅と日比谷線の神谷町駅に挟まれた場所に位置しています。
エリアごとの主な建物
- 麻布台ヒルズ森JPタワー：住宅・商業・オフィス
- 麻布台ヒルズレジデンスB：住宅・商業・オフィス
- 麻布台ヒルズレジデンスA：住宅・商業・ホテル
- 麻布台ヒルズガーデンプラザ：住宅・商業・オフィス
この4つの建物群の中で、既に完成しているのが麻布台ヒルズ森JPタワーとガーデンプラザです。
11月24日に開業するオフィスビルやギャラリーなどはこれらの建物に入る施設です。
つまり、麻布台ヒルズレジデンスA・Bの2棟は未完成。
ただし、高さ240mの麻布台ヒルズレジデンスAは冬頃には完成の見通しです。
既に外観は完成し内装工事中であり、このビルの1階から13階に入るジャヌ東京の開業が2023年冬頃と予定されています。
その一方で、全く工事の終わりが見えないのが高さ270mの麻布台ヒルズレジデンスBです。
麻布台ヒルズレジデンスBの工事が大きく遅れている理由
現在の麻布台ヒルズレジデンスBはぱっと見、6階分くらい建設が進んだ状態です。
めちゃくちゃ工事が遅れています。
2023年8月に森ビルによる麻布台ヒルズの記者会見では麻布台ヒルズレジデンスBの完成予定時期などは明らかにされていません。
建設資材の不具合やコスト高。経験不足で工事遅れ？
麻布台ヒルズは建物やエリアごとに担当の建設業者が分かれており、麻布台ヒルズレジデンスBを担当するのは三井住友建設です。
ちなみに、森JPタワーは清水建設、タワープラザは大林組です。
麻布台ヒルズレジデンスBだけ工事が大きく遅れている原因として個人的に思っているのは下記です。
- 建設資材の不具合
- 建設資材や人件費の高騰
- 複雑な建設工事
- 大プロジェクトの経験不足
この中で、最も工事の遅れに影響を与えたと思っているのが、建設資材の不具合です。
同社の期末決算や中期経営計画にも工事資材の不具合による追加費用負担で赤字となっているほどです。
決算資料にはプロジェクト名は記載されていないものの、業界では麻布台ヒルズと噂されています。
実際、骨組みが建てられて工事が始まったのかなと思いきや、1年間近く骨組みのままで中身がスカスカの状態がずっと続いていました。
これはPCという建設資材を入手するのに手間取ったからだと思っています。
また、建設直後に新型コロナやウクライナ戦争の影響で建設資材や人件費が高騰したのも工事の遅れに繋がっていると感じています。
建設期間が長い大プロジェクトの場合には市況の変化や法律の改正など適切なリスク管理も建設業者の腕の見せ所ですが、経験不足からそこまで予測できなかったのでは？と感じています。
いつ麻布台ヒルズレジデンスBは完成するのか？
(2023年10月29日に撮影)
2024年冬から2025年にずれ込む可能性もある
結局、いつになったら麻布台ヒルズレジデンスBは完成するのか？
もしかしたら、完成は早くても2024年冬、遅ければ2025年と考えています。
現状としてはコンクリートだけの状態ですが、写真の通り6階分くらいは進んでいます。
まだこの状態？と思うかもしれませんが、今年の夏頃になってから工事のペースが進み、やっとコンクリートが見える状態となり、進捗を感じています。
64階建のビルなので超ざっくり必要なのは残り58階分です。
工事の様子を見る限り、最近になって2、3週間に1階分のペースで進んでいるような印象です。
- 2週間に1階分：29ヵ月
- 1週間に1階分：14.5ヵ月
- 1週間に約3階分：5ヵ月
この他、どこかの記事で春頃の完成を目指す…みたいなものを目にしたような記憶があり、仮にそれが本当だとします。
予定が4月頃だとすれば残り5ヵ月間なので、1週間に約3階分のペースで工事が進む計算です。
あくまで外観工事の想定なので、これに内装工事を入れると工事が完成する期間は更に長くかかることになります。
一部は同時並行で進めることもできるはずですが、麻布台ヒルズ森JPタワーやレジデンスAを見る限り、内装工事はある程度外観が完成したタイミングになるので外観工事の目処が立たないとどうしようもないと思います。
ちなみに、麻布台ヒルズ森JPタワーは1週間に1階分くらいのハイペースで工事が進んでいました。
当時は当たり前の風景だったので実感しなかったものの、過去の写真を振り返ると巨大なビルでもペースを早めることは可能なのかなと感じました。
内装工事も結構時間がかかるはずです。
ここには970戸の部屋が入るので、その数だけ配線工事や水道周りなどの工事が必要です。
内装工事だけで言えば、麻布台ヒルズ森JPタワーよりもむしろ時間がかかるかもしれません。
しかも現在はまだ開業前ですが、麻布台ヒルズ開業後は人通りが激しくなり工事の負担は一気に増すはずです。
今はずっと交通規制を敷いている状態なので工事車両の出入りもある程度はしやすいですが、開業後はそれも一苦労のはず。
麻布台ヒルズ森JPタワーなどは夜中から朝方までも工事が行われているものの、内装工事だけなので外観工事は人通りの日中にやらざるを得ません。
また高さ270mの超高層ビルになるので落下物のことを考えると神経質になるくらいの安全管理が取られる可能性があり、それも工事の遅れに繋がりそうです。
このビルには麻布小学校が隣接しており、目の前は通学道路となっています。
このような状況を考えると、麻布台ヒルズレジデンスBは1週間に1階分でも相当難しいのでは？と思っており、完成は2025年にずれ込む可能性がそれなりにあると考えています。
2024年春頃までに間に合うのは到底不可能であり、どんなに頑張ったとしても2024年冬頃になるのでは？と予想しています。
まとめ | 麻布台ヒルズレジデンスBの完成は2025年頃？
まとめ
- 麻布台ヒルズレジデンスBは工事が大きく遅延
- 開業後は工事の進捗に負担
- 完成は早くて2024年冬。遅ければ2025年頃？
麻布台ヒルズは住宅に力を入れたプロジェクトです。
総戸数1,400戸のうち、麻布台ヒルズレジデンスBは約7割を占めており、それが開業に間に合わないのは森ビルにとって想定外の事態だったはず。
東京の新築マンション価格はバブル以降で最高値を更新しているものの、完成が遅れればマンション価格や家賃に転嫁しづらくなるのではないでしょうか。
不動産賃貸業者である森ビルにとって、家賃が入るタイミングも遅れれば、その価格も低くなったとしたら困ったどころの話ではありません。
