2023年11月24日に「麻布台ヒルズ」が遂に開業！
麻布台ヒルズ森JPタワー内のタワープラザやヒルズハウス、ガーデンプラザの内部のデザインは統一感があり、ワクワクさせるようなお店が充実していて面白さ大です！
この大プロジェクトを企画運営しているのが、「森ビル」。
森ビルは六本木ヒルズや虎ノ門ヒルズなど数々の大型商業施設の開発を行う不動産ディベロッパーです。
麻布台ヒルズには工事着工までに30年以上の月日がかかったプロジェクトです。
そんな開発を進めていく森ビルとはどんな会社なのか、気になってみたので森ビルの基本的なことや、森ビルの凄さについて整理していきたいと思います。
目次
日本一高い麻布台ヒルズの概要
「麻布台ヒルズ」は2023年11月24日に開業を予定。
当初は2023年3月頃の予定でしたが工事の遅れにより開業時期を延期しています。
麻布台ヒルズを企画運営するのは森ビルです。
森ビルは麻布台ヒルズに30年の月日と総工費5800億円をかけた巨大プロジェクトです。
別名「虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業」で国際競争力強化を図る上で特に重要な地域として指定されており森ビルの責任も重大です。
(引用：森ビル)
敷地面積は約63,900㎡と港区の中では大規模で大きく4エリアに分かれています。
施設は南北線の六本木一丁目駅と日比谷線の神谷町駅に挟まれた場所に位置しています。
エリアごとの主な建物
- 麻布台ヒルズ森JPタワー：住宅・商業・オフィス
- 麻布台ヒルズレジデンスB：住宅・商業・オフィス
- 麻布台ヒルズレジデンスA：住宅・商業・ホテル
- 麻布台ヒルズガーデンプラザ：住宅・商業・オフィス
建物で最もインパクトが大きいのが、高さ330mの「麻布台ヒルズ森JPタワー」。
その最上階11フロアには「アマンレジデンス東京」が入居し、分譲価格を最高300億円で販売との噂。
日本一高いビルであり、日本一高級なマンションと色々話題です。
また、高さ270mと240mの2棟の「麻布台ヒルズレジデンス」も日本一高い賃貸マンションの可能性大です。
どちらの高層ビルも工事中であり、高さ270mの麻布台ヒルズレジデンスBは開業までに間に合わない模様。
そして、ユニークなデザインをした低層階の4棟の建物が、「ガーデンプラザ」です。
美術館のような外観をしており美しい建物で麻布台ヒルズの目玉の一つです。
この麻布台ヒルズの開発を進めているのが、「森ビル」です。
過去にはアークヒルズや六本木ヒルズ、表参道ヒルズ、虎ノ門ヒルズなど大規模プロジェクトの開発で収めた企業です。
独立系不動産ディベロッパーの森ビル
森ビルの主なビジネスは不動産開発。
いわゆる、不動産ディベロッパーという業種になります。
不動産ディベロッパーは不動産の企画から用地買収、開発、運営、売却…などを手掛けます。
このプロセスの中で実際の工事だけはゼネコンが担当します。
不動産ディベロッパーの大手は売上高順に上位7社がこちら。
主な不動産ディベロッパー
2022年3月期で業績トップの三井不動産の売上高が約22,691億円、当期純利益が1,969億円。
一方で森ビルは売上高が2,855億円。
森ビルは上位と比べると規模感は小さいものの、ヒルズブランドで全国的に高い知名度を持っています。
森ビルの特徴として非上場の独立系不動産会社であることです。
上位はプライムに上場している上に、三菱や三井、住友の財閥系や鉄道系というグループ会社となっています。
一方で、森ビルは株式を公開しておらずどこかの企業のグループに入ることもない独立系不動産会社という立ち位置です。
上場企業と比べると資金調達手段が限られるものの、非上場であるからこそ株主の意見に左右されない経営ができる側面があります。
30年以上の時間をかけて麻布台ヒルズを進めることができたのも非上場企業だからこそ実現できたと思います。
森ビルの凄さ
森ビルは港区を拠点とした不動産ディベロッパーです。
不動産会社にはそれぞれ拠点とするエリアがあり、三井不動産なら日本橋、三菱地所なら丸の内…。
主な施設は港区でも麻布や六本木、赤坂などの一等地に展開しています。
森ビルの都市開発があったからこそ今の港区があると言っても過言ではないと思っています。
六本木ヒルズの完成で初めて六本木を訪れた…という人は多いと思います。
それまでダークなイメージがあった六本木を大きく変えたのが六本木ヒルズであり、更なる価値向上に向けて新しいプロジェクトも進行中です。
複数の大型プロジェクトのマネジメント力
麻布台ヒルズは工事着工まで30年の月日と総工費5800億円の投資をしており森ビルにとって悲願のプロジェクトです。
この他にも森ビルは複数の大型プロジェクトを同時並行で進めています。
現時点で森ビルが開発で携わっている主なプロジェクトがこちら。
森ビルの大型プロジェクト
- 虎ノ門ヒルズ
- 麻布台ヒルズ
- 六本木五丁目西地区市街地再開発
虎ノ門ヒルズはメインタワーを含む5つ工事からなり、最後の建物である「虎ノ門ヒルズステーションタワー」が完成したのは2023年7月頃。
去年までは「虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー」と同時に工事を進めていました。
また、2030年完成をゴールにした六本木五丁目西地区市街地再開発プロジェクトも最近になって本格的にスタートしました。
六本木駅近くの8ヘクタール程の大きなエリアにオフィスビルやマンション、学校などを住友不動産と共同で設立する予定となっています。
もし、企画や計画段階を含めればヒルズブランドのほとんどが同時並行で行われたことになります。
2012に完成した仙石山森タワーや2003年に完成した六本木ヒルズなども麻布台ヒルズの開発とタイミングが重複しています。
上位6社と比べれば人員は限られているはずですが、複数の大型プロジェクトを同時並行でマネジメントする能力は森ビルの凄さだと思います。
非上場でも強固な財務基盤
森ビルは非上場なので資金調達方法が上場企業と比べると限定的です。
主な資金調達先は銀行借入が中心となっています。
その他は社債発行やビル売却などです。
2022年に森ビルは麻布台ヒルズ向けに公募ハイブリッド社債(グリーンボンド)を発行しました。
また、ビルの売却は森ビルが15％保有する森ヒルズリート投資法人に売却して資金を調達しています。
銀行借入で負債が多くないのか心配ですが、自己資本比率やD/Eレシオ、格付けなど森ビルの財務の安定性は高い水準です。
売上高が森ビルより大きい東京建物と財務の健全性を比較した数値がこちら。
(参考までに<>で囲っている数値は首位の三井不動産)
森ビル / 東京建物の健全性
- 自己資本比率：25.8% / 25.9% <32.8%>
- D/Eレシオ：1.66倍 / 2.2倍 <1.40倍>
- 長期格付け：A+ / A
旧財閥系のプライム上場する東京建物と比べて、森ビルの健全性は遜色ありません。
むしろ、森ビルの長期格付けは不動産会社の中では高いです。
これも優良な不動産を数多く抱えているこそのなせる技だと思います。
先を読んだ想像力豊かな港区の街づくり
森ビルの企業理念に「都市を創り、都市を育む」があります。
このコンセプトからなのか、森ビルの不動産開発は高い企画力と豊かな想像力のあるものが多いと思っています。
麻布台ヒルズ建設に際して航空法による高さ制限の緩和を実現させました。
羽田空港から24キロ圏内ののビルは高さ295mの制限を受けます。
でも、日本一高いビル建設の為に森ビルは東京タワーが航空機運行に支障がないことを理由に国土交通省に説得させた模様です。
また、早くからBCPとして自家発電を設備していたのも先を読む想像力あってのことだと思います。
最近では非常時の備えとして自家発電を設置したビルは増えましたが、森ビルでは2003年に完成した六本木ヒルズから既に自家発電設備がありました。
東日本大震災時には東京電力に電力供給を行っていたほど。
これと関連して、森ビルは震災対策として逃げ込める街づくりを導入しています。
関東大震災が起こってから100年が経過しました。
この瞬間も東京直下型地震や南海トラフ地震などの大震災が起こるかもしれません。
その震災対策として森ビルは六本木ヒルズや虎ノ門ヒルズ、そして麻布台ヒルズなどは逃げ込める街としてデザインされています。
テナント企業での外資系企業の集客力
森ビルのオフィスビルには外資系企業が数多く入っています。
例えば、六本木ヒルズには退去した企業を含め、オフィスにしていた主な外資系企業がこちら。
六本木ヒルズの外資系企業
虎ノ門ヒルズや仙石山森タワー、アークヒルズなども外資系企業は多いです。
テナント企業の通り、麻布台ヒルズにもドイツ証券が2024年に移転予定です。
外資系企業が多い理由として独立系であることが大きな要因だと思っています。
三井不動産や三菱地所、住友不動産などのオフィスビルには同じグループ会社や関連会社などが数多く入っています。
例えば、三井グループなら三井物産も三井化学も東レも三井不動産が所有するビルに入っています。
2023年に開業した東京ミッドタウン八重洲では直前までテナント企業が集まらず、グループ間での移転がありました。
森ビルはグループ会社の繋がりを持たない独立系の為に、縛りがない外資系企業に活路を見出したのかなと思っています。
森ビルと森トラストの違い
麻布台ヒルズ周辺には、城山トラストタワーや神谷町トラストタワー、神谷町MTビルなどの高層ビルが複数あります。
これらのビルは森トラストが保有している物件です。
森トラスト株式会社は森ビル株式会社から分離した企業です。
どちらも不動産ディベロッパーであり拠点も同じ港区です。
おまけに上場していない点も同じ。
森ビルの創業者は森泰吉郎氏。
戦後に西新橋で不動産業を始め、次男の森稔氏と三男の森章氏も森ビルの経営に携わっていました。
1993年に森泰吉郎氏が死去した後に、兄弟間で企業経営のあり方などの違いから森ビルから森トラストとして分離。
それ以後は社長が森ビルは森稔氏、森トラストは森章氏となり、現在では経営や資本関係から独立した会社となっています。
出身企業が森ビルなので両社とも拠点が港区なのは確かなのですが、森トラストは丸の内や汐留、京橋など港区以外にも積極的に展開している印象です。
おまけに、不動産開発以外にもホテル・リゾート経営にも力を入れており、森トラストの方が森ビルより攻めの姿勢が強いイメージがあります。
現在、森トラストはアークヒルズ近くに地上43階建ての「東京ワールドゲート赤坂」を建設中です。
ここにはオフィスビルや住居、商業施設などが入り、今や森ビルとは完全にライバル関係となっています。
まとめ | 街を創造し続ける森ビル
まとめ
- 30年もかけて麻布台ヒルズを開発した森ビル
- 森ビルが六本木周辺を大きく変化
- 街づくりをし続ける森ビルの信念が凄い
森ビルは30年以上の月日と総工費5800億円をかけて麻布台ヒルズを開発中です。
工事着工までに、バブル崩壊やITバブル、リーマンショック、新型コロナ感染拡大…など様々な苦難を乗り越えての開発を止めなかった森ビルの執念を感じました。
バブル崩壊やリーマンショックでは不動産市況は大きく低迷し、不動産開発途中で業者が倒産…した例も少なくありません。
そんな時でも開発を継続できたのは港区の価値を早くから見出していたからだと思います。
複数の大型プロジェクトを進めていく中で完成させた六本木ヒルズで森ビルは大きな成功を上げることができたと思います。
六本木ヒルズが完成して既に20年が経過しましたが、現在も年間来場者数は4000万人を継続し今も人気スポットです。
そして、森ビルは新たに第二の六本木ヒルズとして六本木五丁目西地区プロジェクトを本格始動させました。
これによって六本木の街並みは大きく変わるはずです。
今後の森ビルに期待です。
