2023年秋頃に麻布台ヒルズが開業予定。
ここには分譲価格300億円の日本一高いマンションもあり話題です。
自宅はここから目の前。
麻布台ヒルズの影響なのか家賃が値上げ。
ダメもとで家賃交渉にトライ。
目次
港区・麻布台ヒルズで地価上昇し家賃が値上げ！
麻布台ヒルズが秋頃に開業の予定です。
日本一高い330mの「麻布台ヒルズ森JPタワー」を筆頭に、270mと240mの高級レジデンス棟など話題のスポットです。
(ベランダからの写真)
自宅はこのビルが目の前に見えるめっちゃ近い場所に住んでいます。
今のマンションに引っ越してきたのは2021年4月頃。
この時はビルはまだ建設中であり、10階程度しか進んでいませんでした。
「麻布台ヒルズ森JPタワー」は日に日に階層が上がっていきます。
7月には28階建てのタワマンと同じ高さになり、2023年1月には外観が完成。
そして、メインタワーが完成と同じタイミングでマンションの管理会社から「家賃値上げのお知らせ」が届きました。
家賃の値上げは、2023年4月分から10％。
決して家賃が安くない場所に住んでいる上に、本業の売上が芳しくない状況で10％も値上げは辛い…。
これにより、わが家の家賃の値上げは毎月数万円もアップ。
世間では電気代や食料費などの値上げで去年より数千円も負担増…とかのニュースがありますが、そんなレベルじゃない。。
家賃値上げのお知らせが届いてから家賃交渉するまでのお話です。
賃貸マンションの値上げは契約時に合意していた
(ベランダからの東京タワーの眺望に一目惚れ)
更新時に家賃10％の値上げの説明あり
家賃が上がった原因は、麻布台ヒルズのはずです。
元々、麻布台ヒルズは2023年3月頃に開業予定であり家賃値上げのタイミングとバッチリ重なります。
でも、家賃の値上げは突然あった話ではなく契約時に合意していた話。
今住んでいる賃貸マンションは、「2年後の更新時には家賃が10％値上げする旨」が契約書に記載されていました。
この内容に合意していた為に家賃更新の数ヶ月前にお知らせが届いたというわけです。
賃貸マンションの契約書類には細かい字でたくさん記載されていますが、決して家賃値上げについて認識していなかったわけではありません。
不動産会社の担当者からは書類でも口頭でも説明があり、気づかないようにこっそり契約書に盛り込んだ…とかの話ではないですw
更新後より今の方が安いくらいに考えていたくらいです。
もし、値上げについて合意していなかったら拒否してました。
入居者の合意がなければ家賃の値上げをされることはないですし、値上げ交渉拒否後の契約更新も同じ条件で住むことができる権利があるほどです。
入居者の権利である借家権は保護されており、実は入居者は大家より強かったりします。
家賃の値上げでも契約した理由
そもそも、家賃値上げに合意した理由は、値上げ後の家賃でも妥当と思ったのと、更新時までに収入が増えると考えていたからです。
今のマンションを見つけるまでめっちゃ大変でした。
家賃とロケーションの条件がクリアした物件がなかなか見つからず、第一希望の麻布十番から徐々に条件を緩和し港区の端っこから日本橋、自由が丘など20件弱は内覧しました。
今のマンションを内覧した時は大雨で最悪なシチュエーションでしたが、部屋中から見える東京タワーの眺望にめっちゃ感動したのを覚えています。
当初考えていた家賃より多少高いけれど即決。
また、2年間あれば収入を増やせると簡単に考えていました。
本業であったアフィリエイトの売上は新型コロナを機に激減。
結局、売上は更に悪化しピーク時より95％もダウン…。
幸い、コロナショック時に副業感覚で始めた株式投資の利益が大きくなり、キャッシュフローは現状をキープ中です。
これは値上げ前なので値上げ後はどうなることやら…。
家賃交渉の結果、値下げに成功
最高のロケーションなので3年目も住みたいし、値上げは仕方がないか…と諦めてました。
ただ、契約更新の書類を管理会社から送付したと電話があった時に、冗談半分で値下がったりしないですかね…みたいな話をしたところ、家賃交渉に発展。
ここから管理会社を通して家主との交渉がスタートします。
最初は大きく出て少しずつ緩めていけばいいかなと思い、強気の条件を提示。
自分から最初の提示
- 家賃は現状維持、仮に値上げも5％まで
流石に、合意していた値上げを無しにし今までの通りの家賃…は無理でしたが、管理会社によれば家主は長く住んでもらいたい意向なので家賃交渉に応じる気配ありとのこと。
何回かやり取り後に、家賃の値上げ幅は10％から2.5%下がり7.5%に着地しました。
わずか2.5%の値下げですが、これでも年間では結構な節約です。
その一方で、家主から次の更新時までに退去した場合には違約金として家賃1ヶ月分の提示がありました。
次の更新時まで住み続ければ値下げ分はお得になるものの、退去するタイミング次第ではマイナスになる可能性もあります。
そこで今度は違約金の負担額についての交渉です。
自分たちのリスクをなるべく小さくしたいので、値下げ分相当額の違約金を提示してみましたが、中々首を縦に振らず家賃より違約金交渉の方がハードでした。
結局、下記の条件で合意して更新となりました。
合意した条件
- 家賃：10%から7.5%へ2.5%ダウン
- 違約金：更新時までに退去した場合、管理費込み0.5ヵ月分
家賃交渉の話をしてから合意に至るまでに1ヶ月ちょっと時間がかかりました。
家主は海外に住んでいる上に管理会社を仲介してのやり取りだったので大変でした。
ただ、管理会社を仲介しているからこそ強気に家賃交渉することが出来たとも言えます。
お金の話は気持ちがエスカレートしがちですが、管理会社がいてのこその値下げだったと思います。
まとめ | 家賃交渉はダメもとでトライ
- 麻布台ヒルズの影響で？家賃が値上げ
- 値上げは入居者の合意が必要。入居者の権利は強い
- ダメもとで家賃交渉した結果、値下げに成功！
家賃の値上げは麻布台ヒルズがおそらく原因のはず。
値上げは、物価や周辺地価の上昇が引き金になるケースが多いようです。
事前に確定していた値上げとは言え、まさにインフレの影響と言えます。
麻布台ヒルズの物件で最高価格は300億円！
日本一高いマンションであり、総戸数1,400の物件全てが高級レジデンスになる模様です。
周辺の中古マンションはすごい勢いで高くなっています。
家賃の値上げは全国的にも今後起こり得る可能性があると思います。
日本中で土地価格は上昇し、今年に入ってから長期金利も引き上がっています。
その場合、ダメ元で家賃交渉にトライしても良いと思いました。
家主は空室リスクを避けたいはずなので交渉に乗ってくれる可能性はあります。
その際に管理会社や不動産会社に相場観を聞いておくとヒントになると思います。
家賃交渉を初めてやってみて自分は結構押しが強いタイプなのかなと実感w
営業経験はゼロですが、もしかしたら交渉は得意だったりするのかも…と思ったりしました。
